L’investissement immobilier en France offre de nombreux avantages fiscaux qui peuvent être exploités pour optimiser la rentabilité de son placement et réduire sa charge fiscale. Dans cet article, nous examinerons les principaux dispositifs qui permettent d’alléger les impôts lors d’un investissement dans l’immobilier français.
Le dispositif Pinel
Le dispositif Pinel, du nom de la ministre du logement de l’époque, Sylvia Pinel, a été mis en place en 2014 pour encourager l’investissement immobilier locatif dans les zones tendues de la France métropolitaine.
Cette mesure fiscale permet aux propriétaires bailleurs de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu proportionnelle au prix d’acquisition du logement neuf ou en état futur d’achèvement (VEFA), sous certaines conditions :
- Être loué non meublé pendant au moins 6 ans
- Respecter des plafonds de loyers et de ressources des locataires
- Se situer dans une zone éligible au dispositif Pinel
La réduction d’impôt dépend de la durée de mise en location : 12% du montant de l’investissement pour une durée minimale de 6 ans, 18% pour 9 ans et jusqu’à 21% pour 12 ans. Le montant de l’investissement retenu pour le calcul de la réduction est plafonné à 300 000 € et 5 500 €/m².
Le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel)
Ce dispositif concerne les propriétaires qui investissent dans un bien immobilier meublé et loué à titre de résidence principale du locataire. Le principal avantage fiscal du statut LMNP tient dans l’imputation des charges et amortissements liés au logement qui permet, dans la majorité des cas, de ne pas payer d’impôt sur les loyers perçus.
Ainsi, les revenus locatifs sont soumis au régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non à celui des revenus fonciers. Ce faisant, il est possible d’amortir le bien immobilier, ainsi que les frais liés à son acquisition, entretien ou travaux sur une certaine durée à condition de ne pas dépasser certains seuils fiscaux.
Régime micro-BIC
Pour les recettes annuelles inférieures à 70 000 €, les loueurs en meublé non professionnels peuvent opter pour le régime micro-BIC, qui leur permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50% sur leurs loyers perçus, sans avoir besoin de fournir de justificatifs détaillés.
Régime réel
Si les recettes dépassent ce seuil ou si l’amortissement cumulé et les charges à déduire sont supérieurs au montant de l’abattement micro-BIC, il est alors conseillé d’opter pour le régime réel. Celui-ci permet de déduire, dans la limite de leurs montants engagés, différentes catégories de charges :
- Frais d’acquisition
- Charges de copropriété et entretien du bien
- Intérêts d’emprunt
- Taxes foncières et assurances
- Frais de gestion locative
- Amortissement du logement (hors terrain)
- Amortissement des meubles et équipements
Le dispositif Malraux
Destiné aux investisseurs qui souhaitent restaurer un bien immobilier situé dans un secteur sauvegardé ou une zone de protection du patrimoine architectural urbain et paysager (ZPPAUP), le dispositif Malraux offre la possibilité de déduire de ses impôts 22 % à 30 % du montant des travaux de restauration réalisés.
Cette réduction d’impôt s’applique sur un plafond annuel de 400 000 € de travaux pendant 4 ans, soit une économie fiscale maximale de 120 000 €. Les conditions à respecter pour bénéficier du dispositif Malraux sont notamment les suivantes :
- Réalisation des travaux sous le contrôle de l’architecte des Bâtiments de France
- Mise en location du bien restauré pendant au moins 9 ans
- Respect des plafonds de loyers, sans conditions de ressources des locataires
La loi Censi-Bouvard
Le régime Censi-Bouvard concerne les investissements locatifs meublés dans certaines résidences services telles que :
- Résidence étudiante
- Résidence de tourisme ou d’affaires
- Etablissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD)
Ce dispositif permet aux propriétaires bailleurs de bénéficier d’une réduction d’impôt égale à 11 % du prix d’achat du logement neuf, étalée sur 9 ans, avec un plafond d’investissement de 300 000 € par an. En outre, il offre la possibilité de récupérer la TVA sur l’acquisition (soit une économie de 20 %).
Il est également possible, sous certaines conditions, de cumuler la réduction d’impôt obtenue grâce à la loi Censi-Bouvard avec le régime LMNP et ses avantages fiscaux.
L’investissement immobilier en France présente de nombreux avantages fiscaux qui peuvent être judicieusement exploités pour optimiser sa rentabilité. Il convient cependant de bien se renseigner sur les différentes conditions d’application et contraintes liées à chaque dispositif afin de choisir le plus adapté à sa situation patrimoniale et ses objectifs d’investissement.
